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第45部分（第2页）

争

论

406

商的不利之处。无可避免的问题是，在城中区经商的障碍远多

于其他地方。许多障碍其实是政府不必要的干扰造成的。除非

这些不利之处被直接地指出来，而非以补贴或命令等方式迂回

处理，否则城中区的竞争优势会继续消蚀下去。

土地

尽管城中区的闲置土地很多，但多数并无经济上的使用价

值。要把很多小型畸零地集结成有意义的地点，可能成本太高，

而且还触动一连串市政府、州政府、联邦政府所有地的复杂地

盘问题。例如，芝加哥南端的杰佛逊商场购物中心，需要政府

长　达8年以　上的努　力，才　能征收　到2　1块　毗邻的　空地。　同样地　，

1　9　9　2年暴动后，企图重建洛杉矶中南区的计划根本推不动，原

因　是两百　块空无　或使　用不足　的空地　中，　只有9块　大于　一英亩　。

相较之下，每一家华尔商场约占地4—6公亩。土地一旦征收完

毕，一个城中区的据点通常需要昂贵的拆除、环境清理以及进

一步的法律诉讼。由于法令影响，民间土地开发商和银行会避

开有环保争议的土地。

建筑成本

由　于涉　及运筹　、与　社会　团体　交涉，　以及　严格　的都市　计划

（如禁建　区、建筑法　规、建筑许可　、检查、政府　要求提出工会

契约　，和少数民族　的安置计划等　），城中区的建　筑成本明显高

于郊　区。有讽刺意　味的是，尽管　这些地方追切　需要新的计划　，　407

第三篇

以竞争力的方式来解决社会问题

在城中区内做营建工程，受到的限制明显高于郊区，原因是大

都会的政治和官僚体制。

对潜在投资人而言，比法规成本伤害更大的是：“法规流程

背后的不确定性太高。波士顿、洛杉矶、芝　加哥等地的经理人指

出，要得到地点开发、扩张或更新设施的政府许可，经常需要3—5

年的等待时间。不可否认地，这种等待的代价很高昂，而且不确

定是否会通过，或被打回票，更使财务战略几乎无法运作。

其他成本

与郊区比较，城中区在水源、其他设施、工资、医疗、保

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